投资理念的核心要素是什么 地产民企，只剩下11家在拿地

2024年央企和方位国企城投拿地，这太无数了，没啥崭新。

最新数据统计，2024年央国企和方位城投拿地金额占比85.3%，而剩下一股独有群体即民营房企在通盘这个词百强拿地榜中却是一种看似边际化的

“支干”力量！

经济下行期，楼市下行期，咱们应该予以民营房企更多的眼神！

11家，拿地额占8.5%，这是今天中国民营房企，在2024年中国房地产的“存在感”！

即百强拿地榜中只是有11家是民营房企，况且他们拿地额加起来占百强拿地也只是8.5%！

很少，很哀怜，昔日百强榜，民营数目占据80%，拿地金额亦然80%！

新时辰，大多民营房企已很难出咫尺土拍商场。

一方面，昔日百强已有40多家驾驭大中型民营房企爆雷了，爆雷之后天然无力拿地；另一方面，即使未爆雷的品牌民营房企中，他们基于对畴昔不确定性和极限安全琢磨，也坚韧选拔了暂时0拿地的活法。

比如新城、好意思的、金地等未爆雷民企依旧在2024年选拔了0拿地。

行业难，民企更难！

1 ，民营拿地的“三个阵营”

还留在土拍战场，还在主动出击的民营房企，到底举座是一个什么表情？

对此，老潘总结为2024年民营拿地可差别为三个阵营。

第一个阵营是大型民营房企拿地。

比如龙湖、滨江。

举座看，通常是千亿级的大型民企，滨江、龙湖24年都还在积极拿地，况且畴前22年，23年，这2家，亦然民营拿地课代表。

尤其是滨江，2024年号称戚金兴最幽闲的一个年度，中枢政策进入最佳的友好期，再加上自身销售初次进入寰宇9强。恰是凭借销售最初和政策预期友好，滨江则勇于大手笔动手

219亿！

天然，更神奇的是，滨江219亿拿地额中，仅杭州就占了214亿，这个照旧超出业内预期的。

杭州天然是个好城市，滨江也简直在杭州是遥遥最初，是杭州一哥，但滨江把集团通盘投资资源险些98%倾注在一个城市，这额外于把通盘鸡蛋放在一个篮子，这亦然下行商场一个独有花式。

相对而言，龙湖24年拿地是平衡出击，斩获9宗地盘相对平衡且散布在寰宇近10个一二线城市，况且这些城市都是龙湖前期精选并长久参预资源在深耕的城市，且都是新时辰依旧“有流速、有意润”的城市，比如北京、重庆、杭州、苏州、成都等。

第二个阵营：是“实力新锐”的中微型民企。

比如四川邦泰、伟星房产、宁波山河万里以及湖南的运达地产。

他们一个典型特征是有2个。

其一，保持了不小的投资范畴，且拿地城市能级在普及，比如邦泰，伟星当作前期多年在三线布局的新锐民营房企，2024年拿地运行向强二线挫折。

其二，聚焦深耕城市进行加码拿地，连续发展。典型如伟星、宁波山河万里都是在自身深耕的城市链接拿地。

第三个阵营：是一些跨界民营房企的“新面目”或是新成立的民营房企。

比如贝壳、南通亚伦等。

一方面是跨界进入的新面目也很显著。比如以经纪服务为主业的贝壳、以纺织为主业南通亚伦运行跨界杀入地产开拓战场，就在这2年运行时常拿地，成为跨界挫折房地产的“新面目”，给通盘这个词房地产商场带来一些崭新血液！

另一方面是贞洁的“新东说念主”。比如新成立的民营房企宸嘉发展，通盘这个词公司成立才4年，但这家公司凭借“嘉佰说念” 系列高端住宅技俩，在上海、成都和武汉等城市站稳脚跟，积极参与拿地。

三类民企拿地阵营，组成了今天2024年民营房企拿地的“举座风韵”！

2，民企拿地“新5强”

三个阵营，只是民营房企的全局画像。

那么，按照具体拿地金额些许排名，2024年，拿地民企新5强是谁了？

名单很“清新”，既有老面目的遵从与严慎，也有新面目的逆势发力。

按中指裸露的权力金额上下排序，笔者盘了一下：

民企拿地一哥，杭州滨江，219亿。

民企拿地老二，四川邦泰，117亿。

民企拿地老三，龙湖地产，68亿。

民企拿地老四，宁波山河万里，65亿

民企拿地老五，伟星房产，52.7亿。

这5家民企成为新时辰民企拿地新5强。举座看

其一，民企头部滨江、龙湖拿地数额都比2023年在收缩，这简直讲明了商场的严峻性。

比如滨江2023年权力拿地是256亿，而24年收缩为217亿；

比如龙湖2023年是259亿，但2024年只是是68亿。

其二、滨江、龙湖拿地都收缩了，但依旧是民营拿地三强的存在，中枢不是滨江龙湖多逾越多猛，中枢是队友们都倒下了。

比如以民企为底色的万科而言，2024年万科拿地47亿，比民企5强伟星还落伍5.7亿！

楼市还要链接，但愿万科2025年能穿越商场筑底期，逐步规复地盘来回力。

滨江龙湖老潘之前聊过好多轮了，接下来老潘重心解读一下四川邦泰、宁波山河万里、伟星房产，这三家寰球相对生分一些！

举座看这3年拿地范围也挺专诚义，基本都错开了。

比如老二四川邦泰拿田主力偏中西部（四川陕西湖南），伟星偏中东部（安徽湖北浙江）、山河万里偏东部（浙江宁波），三者进展出一定的各自势力范围。

3，民企拿地，逻辑各有不同

邦泰老潘早年疏通过，但这几年变化非常大。

应该说，邦泰畴前10多年的标签一直是“四川”，四川是其大本营！

而邦泰简直崛起、且行业能见度普及是在23年、24年。

即在行业下行和出清时，邦泰在逆势崛起。

谈及四川，前辈川企都倒下了，比如昔日“四川一哥”蓝光地产、金科地产、东原地产、领地等头部川派房企险些都爆雷倒下了，而险些20年磨一剑的四川邦泰，终于运行

“补位”，“升位”！

一方面作念大了四川市占率，积贮资金和产物力实力；另一方面邦泰近2年也加快走向寰宇化布局，不再局限于四川；

更紧要的是，在脚下经济下行，行业下行时，三四线蛋糕在快速收缩，邦泰也运行计策性大蜕变，即从畴前重仓三四线全面城市升级进入更安全、更有流量的“二线城市”。

这个计策之变不错从头拿地看出来，即2023年12月以来，邦泰先后陆续在南宁、成都、长沙、西安、南昌等二线城市拿地，且不少地块以高溢价竞得，一种必须进，势在必得的计策要紧态势！

逆势逾越、时常拿地，城市升级，大手笔换仓，成为邦泰23年，24年的计策大画面。

邦泰发展史，老潘浅易浓缩为几个里程碑节点。

2006年在四川乐山成立。

2006~2013年，一直在四川三四线作念品性地产，积贮了区域口碑。

2013年进入成都，且总部搬迁至成都

2021年开启逆势寰宇化推广，这恰是行业下行，民营房企爆雷的肇始年。

2023 年，邦泰以约 95 亿元的拿地金额，排名寰宇 32 位

2024年，邦泰再以117亿权力拿地金额，排名寰宇17位，民营寰宇第2。

应该说，22年在房企拿地金额榜百名以内，尚不见邦泰的影子。但23年邦泰就运行第一次爆发，而2024年更是链接拉高，超百亿冲刺。

举座看，2024年是邦泰拿地最凶猛的一年！

亦然2024年拿地最猛的民营房企之一！

比如2024年1~11月拿地金额位列民营第三，拿大地积民营房企寰宇第一。而只是刚畴前的24年12月，邦泰居然连结又新增土储8宗，字据中指院数据，2024年全年新增权力拿地117亿，民营房企寰宇第二。

一家民营房企，一家三四线房企，居然在2024年超百亿拿地，尤其在龙湖近68亿，万科仅47亿对比下，邦泰简直生猛！

邦泰为如何此生猛？笔者合计中枢有2大深线索原因。

其一、重仓三四线中短期莫得畴昔，比如前几年的销售下行深信让邦泰有策动层看到再链接驻足四川三四线，公司只会越作念越小，比如跟着前几年三四线连续降温，邦泰销售额从2018年至2020年邦逐年下滑，分别为170亿、128亿和112亿。

其二，时常拿地只是“表象”，并非初心，邦泰二线城市逾越拿地，致使不吝高溢价拿地，中枢主意照旧公司计策性转入二线，普及二线城市销售占比。

因为只好这样，邦泰这家近20年的公司才有畴昔！

也因此，2024年邦泰拿地的主要城市包括西安、南宁、长沙，南昌等。

比如只是2024年就在南宁、西安各得到3宗地盘。

是以，玄虚看，与其说邦泰是民企拿地大黑马，还不如说是三四线房企计策大蜕变换仓二线的新样本！

不外教唆一句，此刻邦泰的计策大蜕变明显难度颇高。

在如今经济下行、管事下行大布景下，邦泰受制于科罚半径和四川大本营距离，更多只可“就近”进入离成都更近的“南宁、南昌、长沙”等更多弱二线城市，这些城市相对杭州、南京、苏州、武汉等强二线，其楼市基本面和畴昔商场筑底相对更慢更弱一些。

天然任何城市都有好的结构性契机，期待邦泰在二线城市的新进展。

举座看，从三四线大手笔进入二线，邦泰一经班师了一半，剩下的任务是如安在这些二线城市站稳脚跟，如何作念强作念久？

再望望宁波山河万里。

2024年宁波山河万里全口径拿地是136.4亿，位列拿地百强榜16强。而权力拿地金额榜上，山河万里拿地65亿，中指院排名36强！举座民营老四。

若何看？

第一嗅觉这公司称号有点意义，但更专诚义的是其布局。

比如公司称号天然叫山河万里，但其拿地和公司布局却100%围绕宁波1个城市张开。

这看上去很突破，很打趣，但换个角度看亦然民营房企“求稳、安全发展”的一种遵从。

简直这样多年，寰宇化布局失败的民营房企比比齐是，就连老苍老滨江寰宇化“六出祁山”，最终依旧追思杭州，左看右看照旧杭州最佳，天下等一好！

也因此，滨江地产，2024年拿地217亿竟有214亿在杭州一个城市，况且滨江在杭州一个城市居然干到了1000亿的销售额。这比中海在上海700亿大关都还完胜一筹。

看来，两家浙系房企，一家总部在杭州，一家总部在宁波(浙江老二地级市的存在)，眼里简直只好“总部香”，滨江爱杭州，山河万里爱宁波！

举座看，一家拿地65亿的房企为何能进入民企寰宇四强，说真话更多照旧民营队友们倒下太多。

自身而言，宁波山河万里公司在2014年才成立，刚满10岁，但这个年青房企在宁波房地产商场，却是品牌闻明度、好意思誉度遥遥最初。

从面上看下来，这家公司中枢有3个特征。

其一、是深耕。公司深耕宁波原土商场，多年来鄞州区和海曙区等中枢区域深度教学，对当地的商场需求、客户偏好、政策规定等方面有深刻了解和精确把抓，在区域内建树了较高的品牌闻明度和好意思誉度。

其二，是豪宅代表。山河万里技俩在宁波豪宅商场中占据紧要隘位，其价钱大多在6万元以上，属于豪宅新址商场第一梯队

其三、公司背靠多元化布局的母公司，有靠山。即宁波山河万里是浙江波威控股有限公司旗下的大型房地产企业。母公司浙江波威控股有限公司的筹谋范围鄙俚，主要波及房地产开拓、建筑施工、钢构分娩、物业服务、交易科罚、精装修科罚、景不雅施工、幕墙施工等多个领域‌！

宁波山河万里公司在短短几年内马上崛起，成为深具行业影响和领导力的区域性品牌‌！

咫尺从查阅的贵府看，2024 年宁波山河万里拿地城市都在宁波，具体拿地情况如下：

3 月 27 日：与宁波东投勾通体拿下宁波江北区 JB05-03-21a 地块。

6 月 28 日：与宁波轨交勾通体底价竞得宁波鄞州区 YZ06-01-h4-1 地块。

7 月 4 日：与象城城市更新竖立、安涛实业组成的勾通体，以底价拿下宁波象山县东谷路东、象山港路南、快活路西地块。

10 月 22 日：与宁波城投勾通体底价竞得宁波鄞州区东部新城中枢区以东片区 A5# 区块和 A6# 区块。

明显，沉山河，山河万里置业，只爱宁波一城。

临了看下伟星。

伟星2024年权力拿地52.7亿，位列民营房企拿地榜寰宇第五。

举座看，伟星2024年拿地相对平衡而高能级。

伟星2024年拿地的心头好城市是“武汉、杭州、合肥”。

比如6月合肥伟星以8.6亿得到合肥1.8容积率优质量块。8月杭州伟星以17.5亿得到杭州拱墅区地块，而12月武汉伟星以14.93亿得到武汉江岸区中枢优质量块。

在民营拿地5强中，四川邦泰，宁波山河万里相对销售范畴较少，且还莫得完成多区域、寰宇化的晋级西宾。但伟星房产，是过来东说念主。

伟星，是更早的拿地黑马，不仅完成最近三年下行商场的销售范畴连续攀升，况且成为多区域高、能级城市班师计策大蜕变，今天的伟星房产，一经是一个初具范畴、多区域布局，领有最初产物竞争力的中大型肃穆民企。

比如行业下行的4年，却是伟星房产销售和排行节节攀升的4年。

2020年197亿，2021年304亿、2022年333亿、2023年357亿。2024年300亿。同期，伟星在近4年百强销售座席榜，硬是从88强、55强、42强高潮到2024的

20强！

比如近3年，伟星是一如既往的拿地黑马。

2021年，伟星拿地225亿，同比增127%；

2022年，伟星拿地243亿，同期百强房企拿地均值大降49%；

2023年，伟星链接强势拿地132亿。

不单是是24年民营寰宇第五，况且伟星在22、23年寰宇拿地榜中也一直与龙湖、滨江，并排为民营拿地寰宇三强！

相对而言，伟星是最近房地产3年内，连续的拿地黑马，销售黑马和产物力黑马，它是简直买通了“拿地最初、产物力最初、销售最初，再连续拿地”的可连续发展计策逻辑闭环的黑马房企。

更紧要的是，在老潘看来，站在企业筹谋更高维度看，伟星房产是有一家有后劲且更为肃穆安全的民营房企。这有三点事理。

其一、是“三不”房企。

即不追求范畴，不追求千亿，不放高杠杆。

伟星是一家计策克制的企业，这能让他走得更远！

其二，因深耕，更肃穆，伟星是多地深耕王者。

咫尺，伟星所进入城市才8个，但大多都完成深耕和最初。比如合肥贯穿三年销冠，强二线杭州、南京都是TOP5的存在。更毋庸说芜湖、马鞍山、临海市占率更是高达60%的行业天花板的深耕高度。

其二、有大靠山。

除了自身作念强外，伟星房产背靠中国500强的中国伟星集团。

中国伟星集团旗下领有二家上市公司，在各克己造业赛说念都是行业龙头的实力最初！

畴昔伟星房产，可能不是行业最大的民企，但却是行业走的最稳的民营房企之一。

天然企业，都讲期间性，这还需要国度对民企有更大骨子性复旧！

小 结

莫得民营复苏，只好央国企，是救不了经济，是稳不了管事的！

而在房地产领域，当作一个10万亿的行业，百强拿地榜，民营咫尺仅11家，拿地额仅8.6%的存在感，明显是

不及的！

来源：地产总裁内参，本文已获授权，对原作家暗示感谢。

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