风险管理的最佳实践是什么 南京楼市、青岛楼市，隐秘了！

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作家：余飞

11月份第一天，本号专门写过一篇著述，第一时分分析了10月份楼市的发达，记忆起来就三点：

第一，10月份一线楼市的确很火热。

第二，二线个别城市火热，大大宗城市发达平平。

第三，世界合座成交仍在底部。

第四，这一轮救市效应在10月底就在走弱。

01

一线城市，很火热

10月份深圳新建住宅网签套数4153套，是9月份1686套的2.5倍。二手住宅网签套数6118套，是9月份3191套的1.9倍。

北京方面，新址与二手房，双双创下新高。

10月1日到31日，北京二手房网签1.7万套，环比增长31%，创19个月新高；新建商品住房网签0.45万套，环比增长50.1%，也为本年以来高点。

广州方面，10月份，广州市新址网签面蕴蓄计111.21万平米，网签套数10463套、告成破万！ 创下年内 新高！

10月份，全市二手住宅网签13188套、125.8万㎡，环比隔离增长29.5%、26.0%。

上海方面，上海华夏地产败露的数据浮现，10月份新建住宅成交面积64.3万正常米，环比增多39.8%，同比增多14.4%。

二手房成交24376套(网签数据），环比上升了54.25%。

02

二线城市，发达平平

二线城市，合座发达比较平平。

这亦然预念念之中的事情，毕竟这一波减弱计谋，主要集聚在一线城市。

在京沪减弱外围区，深圳放开外围区，广州全盘放开的布景下，一线城市对世界客流量产生了较强虹吸作用。

尽管个体分化之下，有些城市环比同比数据还可以，但对比来看，和一线城市照旧存在较大差距。

比如杭州， 10月9日杭州发布了新政，取消了新址限价法度，缩小了首付。从数据来看，10月份的杭州，也走出了和一线城市一样的行情。

杭州贝壳联系院败露，10月份杭州市区（含临安、富阳）共成交二手房9120套，环比涨幅高达51%，同比旧年上升了45%，创下19个月以来的新高，亦然7年以来成色最佳的“银十”。

数据来源：杭州贝壳联系院

但横向来看，杭州10月份成交的9120套，还不如黑天鹅终端之后一度躁动的2023年3月份。

再比如成都。

10月份，成都新址成交7269套，环比增长36.8%，同比下降34%。比旧年同期下降了三分之一。

二手房成交环比、同比均增长，但19807套成交量，依旧是一个很普通的数目，低于本年的4月份、7月份，和旧年3月份的成交量比较更是差得很远。

再看天津。

天津华夏联系院败露，10月份全市新建商品住宅共成交7647套，环比增长61%，同比增长4%；成交面积82.46万平米，环比增长58%，同比增长4%。

新址发达还算可圈可点。但横向对比，10月份的成交面积，依旧低于旧年11月份以及旧年躁动的一季度。

10月份天津二手房成交了11613套，环比增长11%，同比减少1%，横向对比看，止境普通。

最隐秘的，照旧南京和青岛。

大大宗二线城市在畴昔的10月份，成交热度固然比不外一线城市，也莫得创下止境优异的战绩，但好赖都是环比照旧有所增长。

而南京与青岛，10月份的成交量尽然还不如9月份。

我爱我家南京联系院败露的数据浮现，10月份南京二手住宅成交了6476套，环比9月份下降了11.3%，同比旧年10月份下降了8.75%。

并且，房价也仍不才降。

全市二手房成交均价22677元/㎡，环比小幅下滑0.8%。

相通发达隐秘的，还有青岛。10月份的成交面积，比较于9月份，号称跳水。

二线城市发达尚且如斯，更别说三四线城市了。

是以，扫数这个词10月份世界楼市发达，并莫得太出色。

百强房企10月完毕销售操盘金额4354.9亿元，环比增长73%，同比增长7.1%，事迹范畴达到年内次高。

11月1日的著述中， 我如故用一句话作念了记忆：

固然止跌，但远莫得回暖。

佐证数据有二：

一方面，从环比来看，10月份百强房企成交量的确大涨了，但成交统统金额4354.9亿元，仍只是年内第二高，成交金额还不足6月份。

另一方面，从同比来看，2024年10月份成交金额4354.9亿元，比旧年略高一些，但也只是是高过旧年，纵向对比，仍是2019年以来的第二低。

并且，从克而瑞败露的数据来看，计谋效应正在减弱：

从10月中枢一二线城市周度新址成交面积变动情况来看，存在“先升后降”。如10月第四周（10.21-10.27）30城新址成交面积环比微降2%。二手房方面相通如斯，10月第四周（10.21-10.27）14个要点监测城市二手房成交面积194.5万正常米，成交套数总共20351套，环比均下降2%。

在之前的著述中，我就反复强调过，畴昔三年的救市，作用时分越来越短，现时也就能保管一两个月。

这一次，梗概率也不会例外。

03

南京、青岛为何发达这样庸俗

二线城市中，南京、青岛楼市10月份的发达，竟然隐秘，一线城市的火热对其莫得任何带当作用，这是为何？

青岛，主淌若库存太多了。

2022年全年，克而瑞败露的每个月热门城市商品房库存量，青岛均位居第一，是以在之前的著述中，我一直给青岛冠以了一个头衔——库存量第一城。

到本年3月份，跟着旧年地皮供应量减少，青岛的商品房库存量有所下降，为1358 万正常米，低于武汉、成都、西安，位居世界第四。

中指联系院败露的最新数据浮现，截止9月底，青岛新址住宅可售库存约157214套，可售面积约1858.76万㎡，去化周期约21.56个月。

除了新址，还有十多万套挂牌的二手房。

在供应超大的同期，青岛的刚性需求基本见顶。

之前，有东说念主梳理过青岛的库存量。

证据青岛统计局数据，1994年轻岛户籍东说念主口有204万户，那时候的城镇化率应当在50%以上，那么1994年轻岛最少也应该有100万户城镇东说念主口，对应的屋子在100万套傍边。

1995年至2021年，27年间，青岛总的住房销售套数简陋等于250万套。

也即，现时青岛不算农村屋子、小产权房、军产房等特殊性质的屋子，青岛市面上的存量住房至少也得有350万套。

这是如故有主的，还颠倒十万套空置房、期房等，共计下来，青岛住房总库存有400万套傍边。

按照第七次东说念主口普查数据浮现，青岛1000多万东说念主，365.7万户。

也等于说，青岛的屋子如故对其东说念主口完毕了全掩盖， 不缺屋子，相悖 空置率 很高。

天然，这些住房住户中，也不是个个都买了房。2012年轻岛新闻房产败露过一个数据：

当年6月中国东说念主民银行发布的《中国居住小康指数》叙述中，青岛的房屋自有率高达78.7%。

那时就有8成青岛东说念主有我方的住房，资历了上一轮牛市的落拓去库存，如今的青岛房屋自有率势必更高。

这也就意味着，青岛的刚性需求基本如故见顶。现时撑捏青岛楼市的，基本是改善需求。

南京，则有多个身分。

一方面，上一轮涨太猛，泡沫太大。

在上一轮牛市中，南京房价开启了逾越式增长，与厦门、苏州、合肥一都并称为楼市四小龙。

到如今，这些城市都在落拓挤泡沫。

南京的二手房成交量见顶于2020年，房价见顶于2021年。2023年在业主们落拓降价让利的情况下，二手房成交量上升了不少。

其二手房价钱，2023年跌破了3万元。

到本年7月份，南京的二手房均价如故跌至22760元/正常米。也即从年头到如今，南京的二手房价钱下落了24%。

另一方面，经济增速放缓，影响力城市的购买力。

房地产之于经济的相关，是后者决定前者，而非前者决定后者。也即经济欢叫下的房地产才会焕发，才颠倒旨。经济疲软，房地产也不会好受。

逻辑很简洁，唯独经济增长收入材干增长，全球才有智商买房。

如果练习依赖房地产来拉动经济，则是子虚焕发，一朝碰到转变，就会被打回原形。

本号这几年分析过的南宁、昆明、太原等城市等于例证。

南京本年的经济增速，发达并不亮眼。

南京一季度GDP试验增速唯独3.8%，跑输了世界平均增速。并且，这一增速与长沙一都，在26个万亿GDP城市中 比肩倒数第四。

上半年，南京增速为4.4%，在26个万亿GDP城市中，依旧位列倒数第四。

前三季度，南京GDP试验增速4.4%，在26个万亿城市中，依旧位列倒数第四，仅高于佛山、西安和广州。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

关于一个城市来说，扫数问题的根源都是经济问题，而扫数经济问题的本色都是产业问题。

南京的历史、阐明、文化、体育、好意思食在世界城市中都属于第一梯队，但其产业，则发达得中规中矩。

产业方面，南京的 工业 增多值排行在十名开外 。 2023年范畴以上工业营收排行，南京相通在10名开外。

证据江苏省统计局公布的其下辖的13个城市市区工业实力来看，南京致使比不外万亿GDP少壮常州。

比如范畴以上企业数目，南京市区4294个，其中大中型企业385个。常州这两个数据隔离是5599个、466个。

来源：江苏省统计局

产业是招引东说念主口的利器，产业发达中规中矩的南京，东说念主口增量亦然中规中矩。

在中心城市落拓增长的年代里，深圳、广州都是每年都是五六十万东说念主口增量，成都、杭州、西安、武汉等城市都是三四十万的东说念主口增量。

而南京，畴昔十年，莫得哪一年的增量卓绝20万。畴昔十年增量最佳的年份是2014年，增多了19.21万，大大宗年份增量都唯独几万东说念主。

制图：城市财经；数据：南京市统计局

所谓莫得对比，就莫得伤害。在世界东说念主口增量改动低的2021年，南京常住东说念主口增多了10.34万东说念主，增量位居内地第11位。

在2022年世界东说念主口见顶减少85万的布景下，南京增多了6.77万东说念主，增量位居第14位。

2023年南京东说念主口增多了5.59万，增量位居第16位。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

莫得超强产业撑捏，房价上升太过，结局唯唯一个，转变。

南京楼市见顶于2021年。2021年，南京的商品房销售面积1510.95万正常米，销售额4063.84亿元。2022年两项数据隔离降至942.32万正常米、2428.14亿元，跌幅隔离为37.6%、40.3%。

来源：南京统计局

2023年，南京商品房销售面积906.03万正常米，比上年下降3.9%。

房价也从高点本领的3.5万傍边，跌至如今的2.27万元。

南京下辖的11个区，无论外围区去照旧中枢区，都干预了深度转变。

制图：城市财经；数据：贝壳找房

其中中枢区的建邺与外围区的栖霞、江宁、浦口、天下、溧水跌幅都卓绝了三分之一，栖霞跌幅位居全市第一。

南京的提示告诉咱们：

即便领有可以的产业、经济和东说念主口，也违背不住大趋势。因为尽管高房价城市中，有一批产业、经济、东说念主口发达都可以的城市，然而，高房价严重透支了这些城市的撑捏力和购买力。

区别只在于，产业强、东说念主口竞争力强的城市，跌幅相对小少量，前两者弱则跌幅相对大一些汉典。

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